Nowe przepisy dla najmu krótkoterminowego od 20 maja 2026: co musi zrobić właściciel?

Od 20 maja 2026 roku zaczyna być stosowane unijne rozporządzenie STR, czyli Regulation (EU) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu zakwaterowania. Dla właścicieli mieszkań oznacza to koniec działania w modelu, w którym oferta na platformie, ewidencja obiektu, podatki i bezpieczeństwo lokalu mogą być traktowane jako osobne, luźno połączone tematy.

Ten artykuł porządkuje stan na maj 2026 roku: co wynika bezpośrednio z prawa UE, co jest zapowiedziane w polskim projekcie regulacji, jakie obowiązki już są istotne dla właściciela i co warto zrobić teraz, zanim platforma albo urząd poprosi o dane. To nie jest porada prawna ani podatkowa, ale praktyczna checklista przygotowania mieszkania i dokumentacji.

Najważniejsze w skrócie

• Rozporządzenie UE 2024/1028 zaczyna być stosowane od 20 maja 2026 roku i dotyczy danych, rejestracji oraz obowiązków platform w najmie krótkoterminowym.
• W Polsce zapowiedziano wykorzystanie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON, oraz uporządkowanie danych z ewidencji prowadzonych lokalnie.
• Platformy rezerwacyjne mają działać na danych: numerach rejestracyjnych, informacjach o obiektach i raportowaniu aktywności do właściwych organów.
• Właściciel powinien już teraz sprawdzić ewidencję obiektu, dane ofert, dokumentację podatkową, wymogi bezpieczeństwa i regulamin pobytu.
• Część polskich sankcji i szczegółowych procedur zależy od finalnego brzmienia krajowej ustawy, dlatego trzeba odróżniać pewne obowiązki UE od projektu krajowego.

Co jest pewne: rozporządzenie UE 2024/1028

Rozporządzenie UE 2024/1028 jest bezpośrednio stosowane w państwach członkowskich od 20 maja 2026 roku. Jego celem nie jest ustalenie, gdzie najem krótkoterminowy jest dozwolony ani ile dni w roku można wynajmować mieszkanie. To regulacja infrastruktury danych: rejestracji, numerów identyfikacyjnych, weryfikacji ofert i przekazywania informacji przez platformy.

W praktyce oznacza to, że tam, gdzie istnieje procedura rejestracji, lokal ma otrzymać numer identyfikacyjny. Numer powinien pozwalać przypisać dane z platform do konkretnego gospodarza i konkretnego lokalu, bez ujawniania danych osobowych w samym numerze. Platformy mają zbierać, weryfikować i przekazywać dane w ustandaryzowany sposób.

Dla właściciela najważniejszy jest prosty wniosek: oferta, której nie da się powiązać z prawidłowo zarejestrowanym lokalem, będzie coraz trudniejsza do utrzymania w sprzedaży. Rynek przesuwa się od deklaracji właściciela do weryfikowalnych danych.

Co planuje Polska: CWTON i porządkowanie rynku

Ministerstwo Sportu i Turystyki informowało w kwietniu 2026 roku, że projekt regulacji najmu krótkoterminowego ma wdrożyć rozporządzenie UE i uporządkować rynek usług noclegowych. W komunikacie wskazano m.in. dostosowanie prawa do nowych przepisów unijnych, ograniczenie szarej strefy, zwiększenie bezpieczeństwa turystów oraz uczciwą konkurencję.

Według materiałów branżowych i rządowych rolę centralnego narzędzia ma pełnić CWTON, czyli Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Dane z lokalnych ewidencji mają trafiać do centralnego systemu, a platformy mają posługiwać się numerami identyfikacyjnymi obiektów. W przestrzeni publicznej pojawia się też informacja o możliwych karach administracyjnych za brak wpisu lub numeru, ale wysokość i mechanizm sankcji trzeba oceniać przez pryzmat finalnej ustawy krajowej.

To rozróżnienie jest ważne. Rozporządzenie UE wyznacza ramy danych i platform. Konkretne polskie procedury, terminy przejściowe, sankcje, kompetencje gmin i szczegóły CWTON zależą od krajowej implementacji. Właściciel nie powinien jednak czekać biernie, bo część przygotowań można zrobić bez względu na finalne brzmienie ustawy.

Co właściciel powinien sprawdzić już teraz?

Najpierw trzeba ustalić, czy lokal jest prawidłowo ujęty w lokalnej ewidencji obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie lub podobne usługi noclegowe. W wielu przypadkach najem krótkoterminowy nie jest zwykłym najmem mieszkaniowym, tylko usługą zakwaterowania świadczoną rotacyjnie dla gości.

Drugi krok to uporządkowanie danych ofertowych. Adres, typ lokalu, liczba miejsc noclegowych, standard, zasady pobytu, dane właściciela lub operatora, numer kontaktowy i opis usługi powinny być spójne między platformami, umową z operatorem i dokumentacją właściciela.

• Sprawdź, czy lokal figuruje w odpowiedniej ewidencji gminnej albo czy powinien zostać do niej zgłoszony.
• Porównaj dane mieszkania na Booking, Airbnb, stronie własnej i w dokumentach rozliczeniowych.
• Przygotuj folder zgodności: ewidencja, regulamin pobytu, instrukcje, dokumenty podatkowe, polisa, przeglądy i kontakt awaryjny.
• Ustal, kto odpowiada za aktualizację danych: właściciel, operator, księgowy czy administrator kanałów sprzedaży.

Bezpieczeństwo: czujki dymu i czadu od 30 czerwca 2026

Niezależnie od samego rozporządzenia STR, właściciele lokali używanych do krótkotrwałego, ogólnie dostępnego wynajmowania muszą zwrócić uwagę na wymogi przeciwpożarowe. Komunikaty Państwowej Straży Pożarnej wskazują, że pomieszczenia i lokale mieszkalne, w których świadczone są usługi hotelarskie, należy wyposażyć w autonomiczne czujki dymu oraz, tam gdzie występuje ryzyko tlenku węgla, czujki czadu. Termin dla istniejących lokali tego typu zaplanowano na 30 czerwca 2026 roku.

Nie warto traktować czujek jako formalności do odhaczenia w ostatnim tygodniu. To element bezpieczeństwa gościa, argument w razie kontroli, część odpowiedzialności właściciela i realne ograniczenie ryzyka szkody. W praktyce operator powinien mieć procedurę sprawdzania działania czujek, wymiany baterii i dokumentowania kontroli po sprzątaniu.

Podatki, DAC7 i KSeF: dane będą łatwiejsze do porównania

Nowe przepisy dotyczące rejestracji nie działają w próżni. Już wcześniej platformy zostały objęte obowiązkami raportowymi DAC7. Ministerstwo Finansów informowało, że raporty przekazywane do Szefa KAS zawierają dane identyfikacyjne sprzedawcy, liczbę czynności oraz wartość wynagrodzenia, a dane mogą służyć do identyfikowania rozbieżności w rozliczeniach podatkowych.

Do tego dochodzi KSeF. Dla przedsiębiorców obowiązkowe e-fakturowanie jest wdrażane etapami od 2026 roku: od 1 lutego dla największych podatników i od 1 kwietnia dla pozostałych przedsiębiorców, z wyjątkami dla najmniejszych podatników w określonych limitach. Właściciel prowadzący najem w działalności powinien sprawdzić z księgowym, czy i kiedy jego faktury muszą przechodzić przez KSeF.

Wniosek praktyczny jest prosty: przychody z platform, dane ofertowe, faktury, ewidencja i raporty operatora powinny się zgadzać. Jeżeli właściciel ma kilka mieszkań, różne platformy i kilka modeli rozliczeń, potrzebuje jednego źródła prawdy dla danych każdego lokalu.

Czego nie panikować?

Nie każdy nagłówek o nowych przepisach oznacza natychmiastowy zakaz najmu krótkoterminowego. Rozporządzenie UE nie wprowadza ogólnoeuropejskiego limitu dni, nie legalizuje automatycznie wszystkich ofert i nie zastępuje lokalnych przepisów. Jego sednem jest przejrzystość danych i możliwość egzekwowania zasad tam, gdzie państwo lub gmina je przyjmują.

Nie należy też zakładać, że brak pełnej krajowej ustawy zwalnia z przygotowań. Właściciel może już teraz uporządkować dokumenty, sprawdzić ewidencję, zamontować czujki, poprawić regulamin, ujednolicić dane na platformach i przygotować proces raportowania z operatorem.

Checklista dla właściciela mieszkania

• Ustal status lokalu: prywatny najem, działalność, usługa zakwaterowania, współpraca z operatorem.
• Sprawdź lokalną ewidencję i przygotuj dane potrzebne do rejestracji lub aktualizacji wpisu.
• Zweryfikuj zgodność opisu na platformach z realnym standardem mieszkania.
• Wprowadź regulamin pobytu, numer kontaktowy i procedurę reagowania na zgłoszenia sąsiadów lub gości.
• Zamontuj lub zaplanuj montaż czujek dymu i czadu, a następnie dokumentuj kontrole.
• Uzgodnij z księgowym rozliczenia VAT, PIT/ryczałtu, DAC7 i KSeF, jeśli wynajem jest prowadzony w działalności.
• Ustal z operatorem, kto aktualizuje dane, przechowuje dokumenty i odpowiada na żądania platformy lub urzędu.

Co jeśli właściciel współpracuje z BookingHost?

Jeżeli właściciel powierza obsługę mieszkania BookingHost, nie musi samodzielnie pilnować każdego operacyjnego szczegółu nowych wymogów. Po naszej stronie organizujemy przygotowanie mieszkania do najmu, porządkujemy dane ofertowe, dbamy o standard obsługi gości, procedury sprzątania, instrukcje pobytu, kontakt awaryjny i elementy bezpieczeństwa wymagane w praktyce najmu krótkoterminowego.

BookingHost pomaga utrzymać spójność danych między ofertami, raportami, dokumentacją właściciela i procesem obsługi. Jeżeli przepisy lub platformy wymagają aktualizacji informacji o lokalu, numeru identyfikacyjnego, regulaminu albo danych operacyjnych, przeprowadzamy właściciela przez ten proces i wdrażamy wymagane zmiany po stronie obsługi mieszkania.

Sprawdź, jak BookingHost pomaga właścicielom w obsłudze najmu krótkoterminowego

Skontaktuj się z BookingHost i poproś o przygotowanie mieszkania do nowych wymogów

Źródła wykorzystane przy opracowaniu

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 w EUR-Lex

Podsumowanie EUR-Lex: online short-term accommodation rental services

Ministerstwo Sportu i Turystyki: projekt regulacji najmu krótkoterminowego

Państwowa Straż Pożarna: obowiązek czujek dymu i tlenku węgla

KSeF: podstawy prawne i terminy

Ministerstwo Finansów: DAC7 w praktyce

FAQ

Czy od 20 maja 2026 każdy lokal musi mieć numer rejestracyjny?

Rozporządzenie UE zakłada funkcjonowanie numerów rejestracyjnych tam, gdzie istnieje procedura rejestracji. Polska zapowiedziała wdrożenie systemu centralnego i uporządkowanie danych, ale szczegóły krajowej procedury zależą od finalnych przepisów.

Czy platformy usuną oferty bez numeru?

Docelowo platformy mają weryfikować i wyświetlać numery rejestracyjne oraz przekazywać dane. W praktyce właściciel powinien przygotować się na to, że brak prawidłowych danych może utrudnić publikację albo utrzymanie oferty.

Czy nowe przepisy zakazują najmu krótkoterminowego?

Nie. Rozporządzenie UE nie jest zakazem najmu. Jest regulacją dotyczącą danych, rejestracji i obowiązków platform. Dodatkowe ograniczenia mogą wynikać z krajowych lub lokalnych przepisów, jeśli zostaną przyjęte.

Czy trzeba montować czujki dymu i czadu?

Dla lokali mieszkalnych, w których świadczone są usługi hotelarskie lub podobne krótkotrwałe usługi noclegowe, komunikaty PSP wskazują obowiązek wyposażenia w autonomiczne czujki dymu oraz czujki tlenku węgla w odpowiednich przypadkach, z terminem dla istniejących lokali do 30 czerwca 2026 roku.

Czy właściciel musi samodzielnie pilnować wszystkich obowiązków?

Nie. Może współpracować z operatorem, który porządkuje dane ofertowe, komunikację z gośćmi, sprzątanie, standard bezpieczeństwa i raportowanie. Decyzje prawne i podatkowe warto jednak potwierdzić z prawnikiem lub księgowym.